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zoom RSS テーマ「価格のみえる家づくり」のブログ記事

みんなの「価格のみえる家づくり」ブログ


− タイトルなし −

2013/07/04 16:11
分離発注の話

自分でも、なんで分離発注で、自分家でなく、他人の家を
仕事として、やっているか。整理したいので、書こうと思う。

2000年にさいたま市見沼区で、はじめてから、13年たってしまった。
最近は、1年に一棟ペースは、やっていない。やってみると結構神経を
使い、大変重責な仕事である。

明後日、上棟予定で、天気を願う。13年前の物件は、オープンシステム
の書籍にのせてもらい、意気込みや、いろいろな気持ちを書かせてもらった。

その後、順調な時や、悩める日々も味わいながら、現在に至っている。
現在の施主さんが、心配もするかもしれないが、
記録に残そうと思う。

オープンシステムの当初は、建築士の志(こころざし)でスタートしたが、
世間でも、人間の性善説、性悪説を語るように結論がでないまま、でるはづもないが、
大いに誤解され、疑問視されているのも、やっている自分さえ、かんじるのだから。

真剣に答えを出そうとる建築士と、食べなくては、職業だから、商業的に
考えざる負えない面をもっているのも事実だ。

個々に書いている自分は、どうなのかとといつめられそであるが、
右にそれたり、左にそれたりして、建築雑記と書いてみっか。

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自分の立ち位置

2007/03/10 22:39
施主の家作りで、ホームページ検索で分離発注で建設しておりますという設計事務所や
工務店に出くわす。
中をみてびっくりする。しかりとした一括請負システムである。よくみると各専門業者に
見積もりをとり、安くてしっかりした業者に発注するので、分離発注だという。
また、見積もり価格は施主に見せて、価格を透明にすると言う。
そしてこれも価格をみせるオープンな発注だと言う。
一見、納得しそうなことだが、お金の流れを考えるば、一括請負方式を着飾って
いるのすぎない。

施主が建築士の口座に設計監理料を振り込み、大工さんに工賃を振り込み
瓦屋さん、左官屋さん、畳屋さん、解体業者、電気屋さん、設備業者、クリーニング
業者、基礎業者、住宅設備納入業者、材木店、防水業者、板金屋さん、
足場リース業者、白蟻予防業者、サッシ屋さん、建具屋さんなど
他20専門業者に施工費、材料費を振り込んでいるかである。
彼らを元請け負業者として、施主さんの銀行口座から振込みをしているかである。

はっきり言って、価格の見える家作りも施主の分離発注も宣伝するような
ものでもなく、よいですよと簡単に言う建築士や建築家は、ご用心である。

日々、悩み、苦闘はつきもので、施主、専門業者、建築士の信頼との戦いで
真剣勝負です。不安に思うかたもいるかも知れないが、35年のローンの買い物は、
そうあるべきともおもっている。

そして、家作りはできても、価格の家作りや、施主自らの分離発注を手助けする
建築士は、世に言う、設計士、建築家ではできない。
設計監理にしますか、設計管理プラス分離発注業務にしますかという建築士も
多いのですが、このかたも、疑問。

最近、オープンシステムと言う言い方は、私自身少なくなった。
なぜかというと、オープンシステムは設計監理の延長と言う考えが
会員に多いからで、軽く見すぎているからである。
設計監理をおまく見ているのはなく、設計監理と同じ立ち位置で
施工管理もするのであるから、立ち位置は少しのぶれもゆるされない。
厳しいものだ。

今日はここまで、



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外構工事

2007/02/19 09:33
オープンシステムでの工事で6年前2棟目引渡しの
の施主さんより連絡があり、伺った。
施主さんから、駐車場工事の見積もりをたのまれ
仕様が決まり、先週土曜日から工事が始まった。
当初、リフォーム会社の方が見積もり相談を
していたので、でしゃばるつもりはなかったが、
仕様と概算を聞いたら、かなり金額が違ったので
見積もりを出すことになった。
6年前にオープンシステムで新築工事をしてご理解
してもらっているのだが、この駐車場工事でその違いが
はっきりしたのかも知れない。
建物は、各社仕様が違い、同じ仕様で価格を比較できないの
で、いくら価格の見える家作りでもわかりづらい。
理屈ではわかっていても、実感は中々できづらい。
駐車場工事で、再度説明できて、納得してもらえるとうれしい。
工事が無事終わるようがんばろう。
オープンシステムでは、施主、専門業者、設計者と3者とも
メリットがでることが、可能だ。
世に言う業者泣かせ、下請け泣かせは施主のためにもならない。
営業会社、不動産会社、元受のみが儲け、下請け業者がなき
そして最終的に施主がなく構造は変わってほしい。
駐車場工事は、それが極端にわかることになる。



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うれしい限り

2006/12/17 18:19
今日、家をたてようと相談にこられた家族が事務所を訪れた。
話を聞くと、○○市役所の方から私の建築方法が変わっているので、
相談してみたらとのことのようで、よいから紹介するというのでなく、
変わっているかららしい。
市役所には、大学の知り合いや、中学の同級生が勤めているし、
この方法での施主さん勤めています。しかし、まったくつながらない他の市であった。
もしかして、近隣市で、オープンシステムで完成した建物の
確認申請を担当していただいた方かもしれないが、多分、
分離発注で私の熱弁を聞かされた方かも知れない。
私は、訪れたきてくれたこともうれしいのでうが、建築審査や、完了検査で
建物をみて、私の説明をきいて、覚えてくれた方がいたことも
うれしい限りであります。
設計事務所は敷居が高いとよく言われますが、訪れたら、ここに決めなくては
ならないということではないので、予約しての相談はお気軽に。
しかし、営業担当がいる、建築会社や、工務店、ハウスメーカーと同じようで
はなく、仕事を出す、いただくではなく、一緒に依頼者の家をつくろうと
いうスタンスになりますから、うれしいというより自分にできるかとなりますので、
難しい顔もするでしょう。私は設計者であり、コンストラクションマネージャでもあります。
よい協力者となるように勤めますが、優秀な営業マンにはなれません。
その違いがうまく説明できればいいのですが。






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職人気質

2006/10/24 19:17
久々のプログ更新です。
現在、上尾市で59坪木造2階建て。オール電化、身障者にやさしい住宅をめざし
現場が進行しています。屋根下地は、雨が降らず助かりましたが、
瓦工事に入るところで、雨にあたりました。
雨降りで外部下地やサッシが入っていないので、雨が吹きかけ大工さんは
寒そうです。
今日板金屋さんが、若い職人さんと寸法を取りにきてくれ、職人さんに一言
土台にのらないように。
大工さんにとっては、雨泥で汚れたくつでの作業はきらうので、注意を親方が
先にしていました。
設備さんもあがりません。
あがって、いるのは、私のみ、反省しました。水かきをしたのですが、あがらないように
気をつけなくては。
おおくのことを職人さん学びます。私の取り組み方で、現場はうまく進むに違いありません。
あしたは、晴れてくれ。
現場日記風に少しかいてみようと思います。

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分離発注、建築家としての仕事、価格の透明性の目的は

2006/08/29 18:48
プログの更新ができませんでした。
理由は、私の属する分離発注組織で、多くの先輩が苦慮したのち
離れていき、自分自身再度考えを整理する必要があったからなのですが、
尊敬する方々も多くいましたので、ショックがあったというのが、本音でしょうか。

今日のプログの内容は、今の私の仕事の分析です。設計士、建築家に住宅
を任せることのメリットを書いてみましょう。

ひとつは、住宅建設にパートナーとして建築家を雇えるということです。
予算、要求、いろんなことを相談できるということと、設計専門家として
共に形のしようとする安心体制が整いやすいということです。
このことは、一般に言う建築家の設計監理と重複します。
技量や、設計料等は、後で話しますが、一番のメリットでしょう。

上記のメリットで設計監理料金を最小限にするために
私は、分離発注を行っています。建築コストは設計料金も含めても、
ハウスメーカー等よりコストを抑えることも分かってきました。
建築の中間経費をなくし、コストを抑えることで、
上記設計監理料金の施主負担を少なくします。

分離発注は、価格を透明にするのですが、その価格とは、業者単価と分析に
よります。私は、自分の知っている価格を全て施主さんにお話します。
見積もり分析をし、業者さんの価格の信頼性を説明します。
左官の場合、塗装、タイル各専門会社の職人さんの価格の出し方を日々
アンテナをはっているつもりです。それが唯一施主さんに説明できる資料
となります。

コスト管理、現場管理は、大変なことですが、それをやることで、一般住宅にも
設計士、建築家が入ることができ、施主と喜びを分かち合う道も開けます。

設計と仕様、コストは奥が深いのですが、相互に関係し、品質やコスト
バランス、デザインと有機的につながるのではないかと思いますが、
それ以上に、施主の住宅に納得感や満足感が生まれるのではないでしょうか。
またそれが、目的と今は思っています。

住宅建設は、ハスメーカー、工務店、地域ビルダー(建設件数の多い工務店)を
含め、統計によると半数が、不満足、もう二度と頼みたくないという施主の完成後
の感想らしいが、一生一度、大金をかけ寂しい思いがします。

私に任せればとも気軽に言えるものではありませんが、相性が合う施主の仕事は
思い出深く、いろいろなことありますが、引渡し時の笑顔が忘れられんません。

題目の”分離発注、建築家としての仕事、価格の透明性の目的は”ここにあるのでしょう。





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工事価格をどうかんがえるか

2006/07/21 13:08
プログ検索で、ネット価格とか、工事価格とか、原価の検索にて
私のプログを訪れる方が多いのに気づいた。

日々、価格のみえる家づくりを実践している私にとっても
キーワードに思える。

本来、住宅を建てる人にとっては、工務店やハウスメーカーが売ってくれる
価格だけが重要であるのだが、標準仕様という設定があり、これは、いくら
とか、坪いくらの価格ですから、細部の単価は、どうでもいいことである。

工務店やハウスメーカーは、請け負った価格から、各業者や仕入れ会社の
金額の合計との差が経費や利益になる。営業さんにより請負価格は
多少ちがうのでしょうから、経費や利益は多少違うでしょう。

依頼者にとっては、分かりにくい価格であったほうが、請負者には、都合がよい
し、説明などや、適正価格などは、どうでもいいことなのかもしれない。
営業さんに仕様は落とさず、多く値引いてもらうことが、優先にちがいない。
製品は、ハウスメーカーは同じなのだから。

工務店の場合は、仕様があるが、同じようには、行かず、請負価格により
多少調整があるようにも思う。

依頼者とネット価格や原価の情報を話あい、金額と工事や建材を選択する
分離発注は、それだけで、評価できる建築手法といえる。

工務店とハウスメーカーと我々の言う原価が同じかとの指摘は多いが、
それは、設計者の能力と信頼と専門業者のかかわり方で、違うのだが、
我々には、それができない理由は、今のところ見つからない。

理解してくれる専門業者と設計者がどう付き合っているかが、大切で、
お互い施主も含め信頼感をたかめる以外価格を見極めることはできない。
工事価格の見極めが工事価格をしる方法なのだ。

記事へなるほど(納得、参考になった、ヘー) ブログ気持玉 3 / トラックバック 0 / コメント 2


工場見学

2006/07/08 19:18
昨日、屋根材、壁材料の工場見学会にいった。
画像

その見学会で光触媒の理論と技術開発の分かりやすい
説明を聞くことができ、建材メーカーの技術開発、日本企業の
すばらしさの一面を見ることができた。

私は、プロジェクトXのファンですが、番組は残念ながら終わってしまい
再放送しか見ることができませんが、新しくまた違った切り口から
面白い番組を見る機会もあるので、うれしいのですが、
まさに、どの会社も製品をつくり、社会に出していることで、
社会貢献して、どの会社もプロジェクトXなのです。

最近は、拝金主義的は発想の企業もいますが、ものつくりの
企業は、脈々と流れる企業倫理の上にしか成り立たない気も
します。

しかし、入手しやすく、性能やデザイン、高品質を求めるのが、
賢い諸費者といわれていますが、メーカーもひとつの製品でなく
いろいろな価格帯、人気、性能で価格分けしているのは、事実
ですから、賢い消費者とは、価格と性能を理解し、選択する力を
もった人を言うのかもしれません。

オープンシステム設計者は、きちんと施主に性能を説明し
、買える価格での選択情報を言えるようにならなくてはいけません。
しかし、それが、できる建築関係者は、いません。

ハウスメーカー製品開発関係者の中には、いると思いますが、
ハウスメーカーや地域ビルダーでは、そこに会社経費という
膨大な経費がのるので、消費者は製造メーカー価格、性能とは
無縁でブラックボックス化します。

そうすると、日本でできる可能性のあるのは、オープンシステム
(分離発注)の我々だけです。

しかし、まだ世にしられていないこの組織、会員は急にはできませんが、
今日のような機会にて、いつか日本建材企業に報いることと
施主の期待を負っていることは、間違いありません。

昨日、お世話になったメーカーさん、代理店さん、ありがとうございました。
技術革新は後日、書きます。


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価格の考え方

2006/06/29 10:37
ある人と価格の考え方について議論した。
我々、建築業界の方ではない。

価格を考えると、頭がいたくなる。いろいろな考えがあり。
どれも、みな正しいのだ。よく建築業界はどんぶり勘定と
言われる。

しかし、もっとどんぶり勘定な業界もあかもしれない。
IT産業も保険業界も税理士も弁護士も農業も不動産業も
私が思うに、どんぶり勘定的に思えるふしもある。

政府が財政指針や、社会保障を考える場合も推定という
どんぶり勘定にて、計算し税金や社会保障額を考えるように思える。

日当、時間給、能力給、製品コスト、価格のもとを
考えると社会の矛盾や社会の流れを感じる。

例え、それなりに整理できても、納得しなければ
価格を見つけ出したとはいえない。

価格のみえる家づくりは、社会をみる家づくりであり、
家とは、社会とは、家族とは、理想とは、生活とは、
どんどん広くなる。どんどん深くなる。

人生お金を第一と語る人がいる。私の好きな言葉ではないが
価格を知る、その価値をみつけるのと同じ視点なら
それもひとつの人生観かも知れない。

価格価格といっていると、現在の設計が進まなくなるので、
実施設計が終わったら、また考えよう。

お施主さん、設計待たせて、すみなせん。


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オープンネットとは

2006/04/21 12:11
昨日、建設関係の親戚が来た。オープンシステムの話をすると関心していた。
設計事務所が、そんな事までするのかといわれた。
設計の他、現場管理、経理、現場雑用とこなしているのを聞いと。一人何役をこなすことと
現場実行予算にちかい金額で、施主に提示できることは、出来ないことだと言った。
職人との付き合い方が大切という年下の青年を前にして、オープンシステムのすばらしさを話すうちに、今報道されている粉飾決算の話などが当たり前になっている建設業界に将来はどうなんなだろうと思った。
ふと青年は、こうはなした。このように仕事が出来たらいいね、職人は施主に対等に仕事でお金がもらえる。営業中心のハウスメーカーや下請けやら、孫受けなどは現在の社会では必然なのだ。誰かがまとめなくてはね。やりがいは有ると思うが、大変と思う。
施主との契約書や請求書は、世間にでては困るね。それで食っているのがよの主流だから。価格の意味させも分からずただ値切る会社も存在するしね。建設関係の仕事をしている人ほど、すぐにこのやり方のどこがすごいかわかると思うよ。とつけ加えた青年をみて私はなかなかに成長したなと感じた。
今の私は、このやり方は、施主と私と職人の信頼関係があるか、またはつくられる可能性がある施主としかやらないと説明した。
次に彼は、オープンネットとは、価格をオープンにすることと建設価格のネット価格を意味するのですかと聞かれた。ネット価格とは、建築関係では、ネゴ価格とも言われ最終取り決め価格を意味する。私はわらいながら、我々が所属する保証や情報交換をサポートする会社がオープンネット株式会社と説明した。
私は、親戚で私より年下の青年の成長と苦労の深さと建設業の中に生きる矛盾に心の健全さを見てほっとした。
私はハウスメーカーや工務店と競争しようとは思っていないし、大きな商売をしようとも思っていない。ただ、自分を信じる施主と自分ができるこのやり方がすきなだけさと言ってわかれた。設計事務所が請負はできないし、志は請け負ったら消えてしまうし、これしかない。

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タイトル 日 時
頼もしい業者さんたちへ
昨日、遅くまで網戸とりつけご苦労さまでた。 完成まじかで、クリーニングも終え、養生シートがないので、 気をつかったことでしょう。高窓も多いので、やりづらかったでしょう。 プログに書くことではないでしょうが、各専門業者さんの力を借り 無事納期に引き渡せること感謝しております。 明日は、指定機関による完了検査です。 バルコニーに長いアルミ手すりが設置されているのですが、少し膨らんでいるので どうにかならないかと昨日現場で相談していましたが、 手すりの幅の大きさを広くして、やり直すと... ...続きを見る

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2006/03/14 16:52
原価とはなにか
昨日、考えさせられるできごとがあった。 価格の見える家づくりを求めることが、原価を考えることにも つながる。簡単な例だが、エコ給湯をひとつあげてもみよう。 まだ、エコ給湯が一般化されていないとき、私はいろいろと 調べた。性能は各社ちがうでしょうが、給湯容量等同じ場合 大体各社同じような定価設定がされている。 第1号のときは、施主が支給という方法になった。親戚の方ががメーカーに 勤めていいるので、関連会社から仕入れられるからだ。価格はわからなかった。 しかし、設置工事は現場の設備業... ...続きを見る

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2006/03/12 16:48
価格の見える家づくり
価格とはなんだろう。建築現場で工事をみて、見積もりをみて 施主に月一度請求書をおくり、直接専門業者に支払いをして もらう。 お金を支払う施主さんに喜んでもらう工事、 直接、現場で汗をかく職人にやりがいと収入で 喜んでもらう。施主代理人兼現場代理人役の私も 喜んで仕事をする。 日々その不可能なことのようなところの境目で仕事を するには、強い意志とやさし気持ちが必要だ。 施主にも、時には理解をもとめ、職人にもときには、 頑固ものにならざるおえない。 責任ある管理、責任ある仕事、... ...続きを見る

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2006/03/11 11:32
「建築雑感」について
「建築雑感」について プログに少しずつなれていこうと思い仕組みを研究中です。 過去のひとりごとをはじめに移します。 2005.6.8     偶然は突然やってくる 先日、日曜日これから来年2月完成で依頼されている施主さんにプランを作成し、打ち合わせをおこなった。午前中と午後で2組のプランの打ち合わせです。2週間以上ずっと机に資料があり、何度も何度も時間がとれるときにかいていたプランだった。敷地条件等まったく違うが、通常同じにちかいかたちになるが、同時進行のプランづくりはま... ...続きを見る

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2006/03/07 15:56

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